Qu’est-ce que la fraude hypothécaire et comment la détecter ?

Le secteur de l’immobilier, qui gère chaque jour de nombreuses transactions à travers le monde, est une cible très lucrative pour les fraudeurs. Le centre IC3 (Internet Crime Complaint Center) rattaché au FBI évalue à près de 400 millions de dollars les pertes subies par les victimes de fraude immobilière aux États-Unis en 2022. Au Royaume-Uni, ces pertes ont été évaluées à 110 millions de livres Sterling au premier semestre 2021. 

Parmi les nombreuses formes d’arnaques relevant de la catégorie des fraudes immobilières, les cas de fraude hypothécaire ont augmenté de 32 % en Angleterre et au Pays de Galles entre avril 2022 et mars 2023.

En France, dans une étude de 2022 menée auprès des professionnels de l’immobilier, la Répression des fraudes a relevé un taux d’anomalies de 60% concernant les obligations de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.

Qu’est-ce que la fraude hypothécaire ?

Forme de criminalité en col blanc, la fraude hypothécaire use de malhonnêteté ou de tromperie pour manipuler la procédure d’octroi de prêts immobiliers. Dans ce type d’escroquerie, les emprunteurs, les courtiers, les évaluateurs ou même les prêteurs communiquent délibérément des informations fausses ou mensongères pour obtenir un prêt hypothécaire ou pour en influencer les conditions.

Comment fonctionne la fraude hypothécaire ?

L’intention du criminel détermine deux grandes catégories de fraude hypothécaire : la fraude à but lucratif ou la fraude liée au logement.

Fraude à but lucratif

Dans les montages de fraude à but lucratif, des individus ou des groupes manipulent intentionnellement le processus de prêt pour en tirer un profit. Pour ce faire, ils peuvent notamment gonfler la valeur des biens, créer de faux justificatifs ou faire intervenir des prête-noms. La fraude à l’achat-revente d’un bien en est un exemple fréquent : la valeur d’une propriété acquise est gonflée artificiellement avant sa revente rapide à un prix gonflé à des acheteurs sans méfiance. 

Fraude au logement

Pour ce type d’arnaque, les fraudes liées au logement concernent des particuliers qui sollicitent un prêt pour acheter une maison à des fins personnelles en fournissant de fausses informations dans leur dossier de demande pour être admissibles. Ainsi, ils mentent sur leurs revenus, sur leur situation professionnelle ou sur leurs avoirs financiers pour obtenir un prêt auquel ils ne pourraient pas prétendre autrement.

Indépendamment du type de montage, les cas de fraude hypothécaire entre 2017 et 2022 relevaient pour la plupart d’une fraude de première partie. Autrement dit, l’auteur de la fraude n’était autre que le candidat au prêt lui-même. En fait, les statistiques sur les fraudes hypothécaires au Royaume-Uni recueillies par Uswitch ont établi que 93 % des cas au deuxième trimestre 2022 étaient des fraudes de première partie. Les 7 % restants relevaient d’une fraude commise par un tiers qui crée ou utilise des comptes d’autres personnes à leur insu. Ces pratiques sont généralement associées à une fraude à l’identité synthétique.

Quels sont les types de fraude hypothécaire ?

Au sein des deux grandes catégories que sont la fraude à but lucratif et la fraude liée au logement, la fraude hypothécaire peut prendre plusieurs formes, notamment :

• La fraude au virement de fonds pour un prêt où les escrocs détournent le dossier de demande pour s’immiscer dans la transaction immobilière et manipuler la communication entre acheteurs, vendeurs et prêteurs. Le rapatriement des fonds du prêt vers un compte appartenant à l’escroc se traduit généralement par des pertes financières pour les parties légitimes concernées. 
• La fraude à l’occupation où les emprunteurs déclarent qu’un bien est destiné à devenir leur résidence principale pour obtenir de meilleures conditions de crédit alors qu’ils l’envisagent en réalité pour une résidence secondaire ou un investissement immobilier. De même, un emprunteur peut solliciter un prêt pour un logement destiné à être occupé en réalité par quelqu’un d’autre, un parent par exemple. 
• La fraude aux revenus se produit lorsque les emprunteurs soumettent de faux justificatifs de revenus, tels que de fausses fiches de paie ou de fausses déclarations fiscales. Tout cela afin de gonfler leurs revenus et de paraître plus solvables qu’ils ne le sont réellement.
• La fraude à la marge de prêt sur la valeur domiciliaire (HECM), vise des personnes âgées propriétaires de leur résidence ou contraintes à devenir propriétaires dans le but de leur voler ou de détourner tout ou partie des fonds qu’elles perçoivent dans le cadre d’un programme HECM du gouvernement américain.
• L’escroquerie liée à l’estimation qui consiste par exemple à surestimer la valeur d’un bien pour tirer plus d’argent d’une vente ou encaisser un refinancement ou alors à sous-estimer la valeur d’un bien pour l’acheter en-dessous de sa valeur marchande.
• La réclamation des biens pour cause de décès, souvent appelée escroquerie à l’héritage, et qui concerne des particuliers ou des entreprises qui se prétendent, à tort, héritiers ou bénéficiaires des biens d’une personne décédée afin de pouvoir accéder à ses comptes bancaires, à son patrimoine immobilier ou à ses avoirs financiers. 
• La fraude au passif qui consiste pour des emprunteurs à dissimuler dans leurs demandes de prêt des engagements financiers importants, tels que des crédits pour leur voiture, un prêt étudiant ou d’autres emprunts en cours. Dans ce contexte, il est difficile pour les prêteurs de procéder à une évaluation fine de la capacité d’endettement de l’emprunteur. 
• Les arnaques au plan de secours en cas de saisie qui proposent à des propriétaires immobiliers en détresse financière des services frauduleux ou du conseil pour suspendre ou repousser une procédure de saisie. Certaines de ces arnaques imposent aux propriétaires de céder leur titre ou d’effectuer des paiements au titre de l’hypothèque à un faux « sauveur » plutôt qu’au véritable créancier hypothécaire. D’autres, connus comme montages « d’acompte », obligent les propriétaires à payer des commissions initiales pour des « services ». 
• Le recours à des prêteurs non-bancaires : Les clubs d’investissement immobilier et les programmes d’investissement foncier peuvent être exploités par des criminels pour revendre à des prix gonflés des propriétés récemment acquises si bien que les investisseurs contractent des prêts supérieurs à la valeur réelle du bien.
• Le recours à des sociétés privées : Les criminels peuvent gonfler la valeur d’un bien immobilier en le revendant à plusieurs reprises par le biais de sociétés privées apparentées avant d’approcher un prêteur pour solliciter un prêt hypothécaire gonflé. Cette pratique tend à se répandre largement par le biais de sociétés offshore.

Les signaux d’alerte de la fraude hypothécaire

Pour atténuer le risque de fraude hypothécaire, les équipes chargées de la conformité doivent reconnaître les signaux d’alerte suivants et exercer minutieusement leur devoir de vigilance lorsqu’ils identifient une activité suspecte et notamment :

• Des revenus incohérents : Les écarts entre les revenus déclarés par l’emprunteur dans la demande de prêt hypothécaire et ses justificatifs, tels que déclarations fiscales ou fiches de paie, peuvent éveiller des soupçons.
• La multiplication des demandes de prêt hypothécaire : Le dépôt de plusieurs dossiers de demande sur un laps de temps réduit auprès de différents prêteurs peut indiquer que l’emprunteur essaie d’obtenir plusieurs prêts en même temps. 
• Des prête-noms : Le recours à des prête-noms ayant des liens ténus voire inexistants avec le bien peut être révélateur d’une fraude hypothécaire. Ces personnes servent généralement à dissimuler l’identité du véritable emprunteur.
• Un défaut d’historique de paiement : L’absence d’historique de paiement de loyers ou de remboursement d’échéances de prêt immobilier peut amener à s’interroger sur la crédibilité d’un candidat à l’emprunt.
• Des défaillances à répétition : Des emprunteurs qui ont des antécédents répétés de défaillances de remboursement de leurs prêts ou de saisies peuvent être impliqués dans une fraude hypothécaire en série.

Le réseau FinCEN de lutte contre la criminalité financière demande aux établissements américains qui déposent une déclaration d’activités suspectes (SAR) en lien avec un éventuel montage de fraude hypothécaire de décrire avec précision les signaux d’alerte détectés. De plus, ces établissements doivent inclure dans la partie explicative du SAR « l’identifiant NMLS unique » attribué par le Système et registre national de licence multiétatique (NMLS) de la Conférence des autorités de supervision des banques d’État (CSBS).

Les sanctions en cas de fraude hypothécaire

Aux États-Unis, les législations fédérales et d’État déterminent les sanctions pour fraude hypothécaire en fonction de la gravité de la fraude et des circonstances particulières entourant le cas. La législation fédérale qualifie la fraude hypothécaire d’infraction de Catégorie C passible d’une peine de 20 ans de prison, de trois ans de liberté conditionnelle et d’une amende de 5 millions de dollars. Les sanctions les plus souvent associées à la fraude hypothécaire sont notamment des :

• Sanctions pénales : La fraude hypothécaire peut être sanctionnée par des amendes et des dédommagements ainsi que par des peines d’emprisonnement et de probation. Des amendes conséquentes peuvent être prononcées, allant de quelques milliers à plusieurs millions de dollars en fonction de l’ampleur de la fraude. De même, selon la nature et l’étendue de la fraude, les personnes physiques ou morales condamnées peuvent devoir purger des peines d’emprisonnement de quelques mois à plusieurs années. Les tribunaux peuvent contraindre les personnes physiques ou morales condamnées à verser des dommages aux victimes ou aux établissements financiers pour couvrir les pertes qu’ils ont encourues du fait de la fraude. Dans certains cas, la condamnation peut être assortie d’une mesure de probation comportant des conditions spécifiques et des obligations de pointage au commissariat.
• Sanctions civiles : Les victimes de fraude hypothécaire peuvent poursuivre les auteurs en justice pour réclamer des dommages financiers. Les actions civiles engagées à ce titre peuvent condamner les auteurs des faits à payer de fortes sommes. En outre, les tribunaux peuvent ordonner la confiscation des biens achetés par des moyens frauduleux dont des propriétés acquises grâce à des prêts hypothécaires obtenus frauduleusement. De même, les tribunaux prononcent parfois des dommages et intérêts punitifs contre l’escroc pour décourager la récidive.
• Conséquences légales et professionnelles : Les personnes physiques et morales impliquées dans une fraude hypothécaire s’exposent à de graves conséquences légales et professionnelles : La révocation de la licence professionnelle pour les courtiers en prêts hypothécaires, les agents immobiliers, les évaluateurs et les prêteurs ou encore l’interdiction pour les auteurs de fraude hypothécaire d’exercer dans les secteurs financier ou immobilier.

Au Royaume-Uni, toute personne coupable de fraude hypothécaire est également passible de sanctions différentes selon le type de condamnation. Conformément à la Loi de 2006 relative à la fraude, l’accusé peut être condamné à une peine de prison de 10 ans maximum et/ou à une amende. De plus, une décision de confiscation peut être prononcée au titre de la Loi de 2002 sur les produits de la criminalité.

Comment détecter et prévenir la fraude hypothécaire ?

Les établissements financiers jouent un rôle crucial dans la détection et l’atténuation des risques de fraude hypothécaire pouvant entraîner de lourdes pertes financières et des dommages à leur réputation. Le dispositif de gestion des risques de fraude doit comporter certaines mesures importantes telles que :

• Une obligation de vigilance accrue (EDD) : Les antécédents des demandeurs de prêts doivent être dûment vérifiés. Une vérification de leur identité, de leurs revenus, de leur parcours professionnel et de leur solvabilité pour s’assurer qu’ils sont bien qui ils prétendent être et qu’ils peuvent effectivement souscrire le prêt immobilier.
• L’apprentissage automatique et l’intelligence artificielle : Déployez des algorithmes d’apprentissage automatique (ou machine learning) pour anticiper et signaler les transactions suspectes. Ces systèmes peuvent apprendre à partir des données d’historique pour identifier des montages frauduleux et s’adapter à de nouvelles tactiques.
• Les modèles de détection de fraude :  Utilisez un puissant modèle de détection de fraude capable de s’adapter aux comportements criminels, d’expliquer la moindre alerte créée et de croiser des comptes pouvant être contrôlés par une seule personne ou un seul établissement derrière un montage de fraude hypothécaire organisée. 
• Les technologies de prévention des fraudes : Investissez dans des solutions de prévention de la fraude pour automatiser de nombreux aspects de la détection des fraudes et affiner la précision.
• Coopération avec les autorités : Établissez des contacts avec les services répressifs pour signaler tout soupçon de fraude hypothécaire. Cette collaboration peut aider à accélérer les prises de décisions et les poursuites.

Atténuez vos risques de fraude hypothécaire grâce à des solutions avancées de détection de fraude

La vérification de l’identité des clients, la formation des employés et l’actualisation des politiques sont autant de mesures qui peuvent être prises pour prévenir la fraude hypothécaire. Toutefois, les établissements qui adoptent une approche fondée sur l’IA ont beaucoup plus de chances de garder une longueur d’avance sur les escrocs.

Pour atténuer efficacement le risque de fraude hypothécaire, les établissements doivent :

1. Veiller à ce que leurs outils anti fraude puissent détecter les scénarios de fraude courants et anticiper les risques futurs pour aider les équipes à prévoir les menaces. L’ajout d’une couche d’IA aux outils existants est une solution rentable qui n’impose pas de refonte totale du système.
2. Déployer une solution facile à configurer et permettant aux établissements de créer des jeux de règles sur mesure pour éviter certains types de fraude spécifiques qui représentent une menace particulière.
3. Utiliser un outil capable d’affiner les alertes sur différentes chaînes de paiement et d’aider les établissements à s’adapter à l’évolution des risques de fraude en quasi temps réel.

Étude de cas : RealPage

RealPage traite 100 millions de transactions par an pour un portefeuille de 19 millions de biens immobiliers à travers le monde. En tant que fournisseur de paiements, cette entreprise doit superviser les transactions pour éviter les arnaques immobilières telles que la fraude hypothécaire. RealPage était en quête d’une solution personnalisée pour identifier en temps réel l’évolution des méthodes de fraude et permettre aux analystes de gérer les alertes de manière plus efficace. Pour en savoir plus sur l’histoire de RealPage, lisez l’article complet ici.