Comprendre le fonctionnement du blanchiment d'argent dans l'immobilier

Selon l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), le blanchiment d’argent par le biais de l’immobilier est l’un des plus anciens moyens connus pour déplacer et dissimuler des fonds illicites. Souvent considéré comme un moyen classique de « laver » des fonds parce que de gros volumes d’argent peuvent être blanchis en une seule transaction, le secteur immobilier américain a permis de blanchir plus de 2,3 milliards de dollars entre 2015 et 2021 comme le révèle un rapport de Global Financial Integrity (GFI).

En raison de l’impact majeur du blanchiment d’argent sur ce secteur, dont des conséquences sociales et économiques, il est essentiel pour les professionnels de la conformité de comprendre comment tout cela fonctionne et quels sont les outils nécessaires pour mieux atténuer les risques.

Comment fonctionne le blanchiment d’argent par le biais de l’immobilier ?

Ce type de blanchiment permet d’intégrer des fonds illicites au système financier légitime tout en offrant au criminel un investissement immobilier relativement « sûr ». Il peut s’agir d’acheter notamment des maisons, des appartements, des bureaux, des usines, des hôtels ou encore des vignobles.

Les criminels peuvent s’enrichir encore plus en :

• Mettant en location un bien immobilier qu’ils ont acheté
• Rénovant un nouveau bien avant de le revendre
• Profitant de l’appréciation du bien immobilier au fil du temps

En outre, le prix de l’immobilier est assez facile à manipuler et, grâce à de la collusion, les biens peuvent être surévalués ou sous-évalués. En fait, les garde-barrières du secteur que sont les agents immobiliers, les promoteurs, les conseillers hypothécaires, les courtiers, etc. se sont parfois révélés complices et ont accepté des compensations financières pour fermer les yeux sur du blanchiment d’argent dans l’immobilier.

Parmi les autres techniques utilisées par les criminels pour blanchir de l’argent par le biais de l’immobilier, on peut citer :

• La création de sociétés écrans ou de sociétés fictives pour l’achat d’un bien immobilier. Ainsi, aux États-Unis, il est possible de créer des sociétés écrans anonymes dans des états tels que le Delaware, le Nevada, le Wyoming et le Dakota du Nord.
• L’utilisation d’argent liquide ou d’autres systèmes de financement non transparents.
• La vente de biens immobiliers à des co-conspirateurs.
• L’utilisation de fiducies opaques ou de tierces parties qui servent de propriétaire légal d’un bien.

Exemples de blanchiment d’argent dans l’immobilier

Des pays comme l’Allemagne, l’Australie, le Canada, les États-Unis et le Royaume-Uni, sont connus pour être des plaques tournantes du blanchiment d’argent dans l’immobilier, avec des points névralgiques à Londres, Toronto, Vancouver et New York.

Avec son programme de recouvrement d’avoirs volés baptisé Kleptocracy Asset Recovery, le ministère américain de la justice s’est penché sur de nombreuses affaires impliquant des biens immobiliers résidentiels et commerciaux. Dans l’une d’elles, un Hondurien a reconnu avoir reçu plus d’un million de dollars de pots-de-vin. Fonctionnaire, l’accusé travaillait avec son frère au blanchiment d’argent au moyen de virements internationaux et utilisait ces fonds pour acheter des biens immobiliers, dont des bureaux, à la Nouvelle-Orléans.

En février 2022, une banque privée aurait fermé les yeux sur plusieurs transactions immobilières illégales, notamment en permettant à un compte appartenant au Vatican d’investir 350 millions de dollars dans des biens immobiliers à Londres. Il a également été établi que le Vatican avait perdu des millions d’euros au profit de courtiers en prêt hypothécaire dont une grande partie avait été donnée par la communauté catholique. On soupçonne aussi cette banque d’avoir permis à des trafiquants de drogue d’investir des millions de dollars qui ont ensuite servi à l’achat de propriétés en Bulgarie.

En outre, un rapport de Transparency International a révélé que des Russes accusés de corruption et/ou faisant l’objet de sanctions ont acheté des biens immobiliers britanniques, principalement à Londres, pour 1,5 milliard de livres sterling. Cette ONG a également découvert que 2189 entreprises immatriculées au Royaume-Uni et dans ses territoires ultramarins ont été impliquées dans 48 affaires de blanchiment d’argent et de corruption en Russie. Au total, ces affaires représentent plus de 82 milliards de livres sterling de fonds déguisés par le biais de marchés publics truqués, de détournements de fonds et de pots-de-vin.

Signaux d’alerte en matière de blanchiment via l’immobilier

Parmi les signaux pouvant alerter sur du blanchiment d’argent dans l’immobilier, citons :

• Des investisseurs qui ont recours à plusieurs banques pour ne pas dépasser les seuils de déclaration
• Des ventes effectuées en espèces sans l’intervention de prêteurs hypothécaires dans des villes comme Miami et Manhattan, où plus de 60 % des transactions immobilières de plus de 2 millions de dollars effectuées par des investisseurs internationaux sont réalisées en espèces
• Une grande disparité entre les revenus de l’acheteur et la valeur du bien
• Des achats dont le bénéficiaire effectif n’est pas clairement identifié
• Une tierce partie réalisant l’achat du bien (connue sous le nom d’acheteur mandaté)
• Une grande distance géographique entre le lieu actuel de résidence de l’investisseur et celui où il achète un bien immobilier
• Des propriétés achetées au moyen d’un prêt pour un tiers (« loan back »), l’argent étant déposé sur un compte bancaire offshore et emprunté par une société écran, dont le propriétaire se trouve être la personne qui contrôle le compte bancaire à l’étranger
• La propriété utilisée comme tremplin pour réaliser d’autres activités criminelles, y compris si la propriété est sous-louée, comme précisé lors d’un séminaire en ligne organisé par le Groupe d’action financière (GAFI) sur le blanchiment d’argent dans le secteur de l’immobilier

Les ventes entre criminels connus, anciens criminels, membres de la famille de criminels et/ou personnes politiquement exposées (PPE) sont d’autres signes qui doivent attirer l’attention.

Quel est l’impact du blanchiment d’argent sur le secteur de l’immobilier ?

Le blanchiment peut avoir de graves conséquences sur les marchés immobiliers, l’économie et les communautés.

Quelques exemples de l’impact du blanchiment d’argent dans l’immobilier :

• Des prix de l’immobilier faussés, ce qui empêche de nombreuses personnes d’accéder à un logement (y compris locatif) ou à des locaux commerciaux.
• La corruption
• La concurrence déloyale
• L’instabilité du secteur
• La poursuite du trafic de drogue, de la traite d’êtres humains, du terrorisme et d’autres formes de criminalité organisée

Réglementations contribuant à atténuer les risques de blanchiment dans l’immobilier

Les 40 recommandations du GAFI sur la lutte contre le blanchiment d’argent précisent que toutes les entreprises et professions non financières désignées (EPNFD) doivent faire l’objet d’une supervision LCB fondée sur le risque, y compris le secteur de l’immobilier.

Cependant, aux États-Unis, les professionnels impliqués dans la conclusion et le règlement de transactions immobilières ne sont actuellement pas tenus de se conformer aux programmes et réglementations LCB et FT. Le Trésor américain a déclaré que le GAFI avait constaté un faible niveau de respect des obligations dans les différentes juridictions ainsi qu’une déclaration minimale des activités suspectes. Il en avait alors conclu qu’une meilleure formation était nécessaire pour déployer avec succès une stratégie LCB-FT fondée sur le risque dans le secteur immobilier.

Dans la foulée de ces conclusions, l’administration Biden a annoncé cibler en priorité les détournements de fonds et la corruption dans le secteur de l’immobilier en surveillant de plus près les transactions effectuées en espèces. En effet, il s’agit d’une faille importante que continuent d’exploiter les criminels qui se livrent au blanchiment dans l’immobilier.

En Australie, les « professions de garde-barrière », notamment les sociétés immobilières, ne sont pas non plus soumises au régime LCB du pays. La directrice générale du Centre australien de rapports et d’analyse des transactions (AUSTRAC) a exprimé à plusieurs reprises ses inquiétudes à ce sujet, désignant le secteur de l’immobilier comme posant « un danger particulier ». Le rapport 2022 de Transparency International s’est fait l’écho des préoccupations de Mme Rose, soulignant le rôle de l’immobilier australien dans la lutte contre l’argent sale russe. Ce rapport souligne qu’en l’absence de registre centralisé des propriétés immobilières, il est extrêmement difficile d’identifier les bénéficiaires ultimes des transactions et d’empêcher les kleptocrates russes d’investir dans le marché immobilier du pays. En mars 2023, aucune modification concernant les professions de garde-barrière n’avait encore été annoncée.

Domaines d’intérêt réglementaire : Propriété effective et déclaration

Les criminels savent que s’ils effectuent leurs transactions uniquement en espèces, les professionnels de l’immobilier et les professions de garde-barrière ne sont pas tenus de demander une preuve d’identité ou de signaler tout comportement suspect. Alors que l’on estime qu’un tiers des ventes immobilières américaines a été réalisé uniquement en espèces en octobre 2022, le FinCEN a élargi ses ordonnances de ciblage géographique pour tenter de combler cette lacune. Nombreux sont ceux qui pensent que les GTO sont préférables à une approche « universelle » sur l’ensemble du territoire américain. Grâce à ces restrictions, il devrait être plus difficile pour les criminels d’acheter des biens immobiliers en espèces par l’intermédiaire de sociétés écrans.

Pour ce qui est des mesures LCB dans l’immobilier, les autorités de régulation se concentrent sur deux domaines majeurs :

• L’importance d’identifier le bénéficiaire effectif ultime (UBO) de toute société achetant une propriété de luxe, le Royaume-Uni ayant introduit la législation UWO (injonction pour fortune inexpliquée) en 2018 puis un registre public des entités d’outre-mer en 2022 qui s’applique rétrospectivement et prévoit des sanctions strictes.
• L’importance du dépôt de rapports sur les activités suspectes (SAR), les professionnels de l’immobilier, les conseillers juridiques et les prêteurs devant faire de la conformité une priorité.

Comment les sociétés immobilières peuvent-elles détecter et prévenir le blanchisseur d’argent ?

Les sociétés immobilières ont besoin de puissantes politiques de conformité en matière de LCB tandis que les professionnels de l’immobilier doivent suivre régulièrement une formation continue. Les experts du GAFI recommandent aux professionnels de l’immobilier de sensibiliser leurs clients à l’importance de l’obligation de vigilance dans ce secteur.

Les principales étapes sont notamment :

• Un filtrage des clients et une supervision des transactions puissants
• Un filtrage des sanctions approfondi
• La capacité à comprendre et à identifier la différence entre l’origine de la richesse et la provenance des fonds
• Le signalement des transactions suspectes
• L’exécution d’une obligation de vigilance raisonnable et des contrôles de type connaissance du client
• La vérification du bénéficiaire effectif
• La supervision de la couverture médiatique négative pour les PPE

La technologie est un outil essentiel pour détecter les signaux d’alerte de blanchiment dans l’immobilier. Il est par exemple possible d’utiliser un logiciel intelligent pour identifier les relations et la collusion éventuelle entre courtiers et agents immobiliers.